Umowa pożyczki pod zastaw – na co szczególnie zwracać uwagę?

Poza pożyczkami online bardzo często możemy się spotkać z różnymi rodzajami biur czy lombardów, które oferują zobowiązania pod zastaw. Ma to swoje zalety: nie trzeba na przykład się logować na stronie, wystarczy przynieść wartościowy przedmiot, wypełnić formularz i już. Bywają jednak procedury bardziej skomplikowane, zwłaszcza gdy potrzeba nam większej sumy. Wtedy pożyczki udzielane są pod zastaw nieruchomości. I należy liczyć się z tym, że w razie braku spłaty, możemy stracić dom lub mieszkanie.

Pożyczki prywatne a parabanki

Na rynku można spotkać wiele firm pożyczkowych, coraz częściej jednak w ogłoszeniach znaleźć można sformułowanie “pożyczki prywatne”. Co ono właściwie oznacza? Aby to wyjaśnić, musimy odwołać się do wprowadzonej w marcu 2016 roku ustawie antylichwiarskiej. Wprowadziła ona wymagania nakazujące podmiotom udzielających pożyczek w ramach prowadzonej działalności gospodarczej pewną formę prawną (spółka akcyjna lub z ograniczoną odpowiedzialnością) oraz minimalny kapitał zakładowy – 200 000 złotych wolne od zajęć.

Wiele podmiotów nie spełniało i nie spełnia tych wymagań i zamiast się dostosować, to obchodzi prawo. Oferują najczęściej pośrednictwo w udzielaniu pożyczek, choć nie zawsze jest to powiedziane lub napisane wprost. Dodatkowo można w ten sposób ominąć narzucone przez ustawę limity kosztów zobowiązania. Przypomnijmy: koszty pozaodsetkowe nie mogą być wyższe niż 25% sumy pożyczki i 30% w skali roku.

Plusy pożyczki pod zastaw nieruchomości

Warto przyjrzeć się temu, dlaczego ta forma zobowiązań cieszy się jednak sporym wzięciem wśród pożyczkobiorców. Po pierwsze dostępne są o wiele wyższe sumy. Niektórzy pożyczkodawcy są skłonni do transakcji wynoszącej nawet 80% wartości nieruchomości. Jest to znacznie więcej niż przeciętna chwilówka online.

Dodatkowo oprocentowanie zobowiązania z zabezpieczeniem powinno obniżyć jego koszty – przede wszystkim marży oraz opłat ujawnionych RRSO. Pożyczając pod zastaw nie powinniśmy wpaść również w pętlę zadłużenia – nie możemy bowiem pożyczyć więcej niż warta jest dana nieruchomość. Wyjątkiem tutaj może być krach na rynku nieruchomości – wartość zabezpieczenia może wówczas znacznie spaść. W takiej sytuacji ewentualna sprzedaż nie pokryje długu.

Czasem pożyczka pod zastaw nieruchomości jest radykalnym sposobem na wyjście z pętli zadłużenia. Zobowiązanie takie pozwala na spłacenie wszystkich długów, jego koszty są zaś znacznie niższy niż wcześniej zaciągniętych chwilówek. Rozłożenie spłaty na raty i długi okres spłaty  pozwalają natomiast spiąć miesięczny budżet.

Rodzaje umów pod zastaw nieruchomości

Pożyczkodawcy posługują się różnymi rodzajami umów zobowiązań, które zabezpieczają ich interesy. Najpopularniejszą jest pożyczka pod hipotekę. Jest ona analogiczna do zobowiązania hipotecznego zaciągniętego w banku: w dziale IV KW (księgi wieczystej) ustanawiany jest zapis na rzecz pożyczkodawcy. Gdyby doszło do egzekucji komorniczej i licytacji nieruchomości, to zobowiązanie tego wierzyciela jest spłacane w pierwszej kolejności.

Drugim wariantem, który bardzo zyskuje na popularności, jest pożyczka przez przewłaszczenie. Oznacza to, że  pożyczkodawca na czas trwania umowy pożyczki staje się właścicielem nieruchomości, która jest oddana w zastaw. Dochodzi tutaj do jednoczesnych wpisów w działach II i III KW. Po spłacie pożyczki należy od pożyczkodawcy odebrać stosowne zaświadczenie i usunąć wpisy na jego rzecz z KW – warto pamiętać, że nie dzieje się to automatycznie. A co jeśli zobowiązanie nie zostanie spłacone? Wówczas pożyczkodawca może samodzielnie sprzedać nieruchomość jako jej aktualny właściciel. Powinien uzyskać jak najkorzystniejszą cenę, która pokryje wartość zobowiązania. W razie gdyby uzyskana kwota była wyższa od długu, to powinna ona zostać przekazana pożyczkobiorcy.

Czasem można jeszcze spotkać się z pożyczką pod umowę kupna-sprzedaży z prawem pierwokupu, czyli pożyczką lombardową. Oznacza ona, że pożyczkodawca odkupuje od nas nieruchomość po określonej kwocie. Pożyczkobiorca ma prawo pierwokupu, kwota do zapłaty jest jednak odpowiednio wyższa. Ten rodzaj umowy wzbudza wiele kontrowersji w przypadku nieruchomości, istnieją rozbieżne opinie prawników, co do legalności takiego działania. Ryzyko jest takie, że jeśli nie skorzystamy w określonym czasie z prawa pierwokupu, to pożyczkodawca ma pełną swobodę dysponowania nieruchomością.

Na co szczególnie uważać zaciągając pożyczkę pod zastaw nieruchomości?

Przede wszystkim należy na chłodno policzyć wszelkie koszty, w tym opłat sądowych i notarialnych. Kwota pożyczki powinna zostać starannie dobrana do możliwości. Warto spojrzeć na wysokość raty, czy są one w zasięgu naszego miesięcznego budżetu.

Przy okazji spłaty należy zaznaczyć, że rozsądnie jest mieć zawarty w umowie scenariusz zdarzeń, gdyby do spłaty nie doszło w wyznaczonym terminie. Chodzi przede wszystkim o to, by uniknąć sprzedaży nieruchomości, jeśli spóźnimy się ze zwrotem pieniędzy choćby o dzień. Plan alternatywny powinien dać nam drugą szansę wywiązania się ze zobowiązania.

Prześwietlić należy również opinię na temat potencjalnego pożyczkodawcy (choć często mówi się o inwestorze, zwłaszcza w kontekście pożyczek prywatnych). Wiele spraw ma swój finał w sądach, ponieważ umowy były niekorzystne dla pożyczkobiorców lub sposób rozliczenia budził wątpliwości. Należy zatem sprawdzić, jak długo pożyczkodawca działa na rynku, czy może nie funkcjonował wcześniej pod innymi szyldami.

Bardzo ważnym elementem jest również notariusz. Możemy poczuć się bezpieczniej, jeśli to my mamy możliwość wskazania kancelarii. Naszą nieufność powinno budzić zachowanie pożyczkodawcy, jeśli upiera się przy danym notariuszu. Lepiej ominąć inwestorów, którzy mają taki standard zawierania umowy – w wielu przypadkach okazuje się mają nieuczciwe zamiary.

Pożyczka charakteryzuje się tym, że nie ma żadnego rygoru, co do sposobu wydawania otrzymanych środków. Warto jednak dla siebie przygotować listę wydatków, które chcemy pokryć z pożyczonych pieniędzy. Unikniemy wtedy “przejedzenia” pożyczki, czyli roztrwonieniu jej. Po pierwsze, zrealizujemy wtedy nasz zamiar, a po drugie łatwiej będzie nam kontrolować wydatki.

Która z form pożyczki jest najkorzystniejsza?

Tutaj nie ma jednoznacznej odpowiedzi, wszystko bowiem zależy od konkretnej sytuacji. Z punktu widzenia rzetelnego pożyczkobiorcy najkorzystniejsza jest pożyczka pod hipotekę – pożyczkodawca nie ma wtedy przewagi nad nami. Ewentualną sprzedaż nieruchomości musi poprzedzić sprawa sądowa. Jeśli jednak będziemy mieli problem ze spłatą, to dodatkowo będziemy obciążeni kosztami postępowania sądowego.

Innym zagadnieniem jest dostępność pożyczek – jeśli mamy długi, to trudniej będzie znaleźć nam pożyczkę pod hipotekę. Łatwiej wtedy będzie o pożyczkę przez przewłaszczenie. W tym przypadku otrzymamy również wyższą kwotę, ponieważ inwestorzy czują się wtedy bezpieczniej.

Dla obu stron niebezpieczna może być umowa pod kupno-sprzedaży. Pożyczkobiorcy, ponieważ mogą zostać wykorzystani. Inwestorzy natomiast mogą stracić, jeśli sąd unieważni umowę – dostaną wówczas zwrot pożyczonej kwoty (bez spodziewanego zysku) pomniejszoną o ewentualne odszkodowanie.

Tekst opracowany przy współpracy z serwisem Chwilowo.pl.