Służebność przesyłu – regulacje prawne w praktyce

Przedsiębiorca przesyłowy może realizować interes publiczny na terenie będącym prywatną własnością. Z drugiej strony, właściciel terenu ma prawo domagać się wynagrodzenia tytułem ustanowienia służebności przesyłu. Właściciel terenu, na którym od lat zamieszczone są urządzenia przesyłowe może dochodzić uregulowania tej sytuacji pod względem prawnym, jak również domagać się wynagrodzenia. Wszystko to jednak należy zrobić z zachowaniem odpowiednich terminów i procedur.

Lokalizacja urządzeń przesyłowych to temat trudny. Przedsiębiorca przesyłowy ma prawo do planowania lokalizacji urządzeń, lecz właściciel terenu, na którym urządzenia mają stanąć nie musi przyjąć tego faktu z zadowoleniem. W sporze naprzeciw interesowi publicznemu stawia się interes i prawa własności jednostki.

Definicja urządzeń przesyłowych i prawo ich własnością

Urządzeniami przesyłowymi są wszystkie urządzenia służące do przesyłania pary, gazu i energii elektrycznej. Forma tych urządzeń jest nieograniczona, lokalizacja również może być dowolna. Zatem urządzenia przesyłowe mogą być osadzone na gruntach, w lokalach i budynkach. Warunkiem, który muszą spełniać takie urządzenia jest zasięg. Oznacza to, że nie mogą to być urządzenia obejmujące zasięgiem tylko terenów, a ściśle rzecz biorąc działki, na której są osadzone.

Urządzenia nie są własnością właściciela gruntów (budynków, budowli), na których zostały postawione, od momentu podłączenia do innych urządzeń lub przejęcia nad nimi posiadania przez przedsiębiorcę przesyłowego. Takie rozwiązanie zabezpiecza interesy przedsiębiorcy przesyłowego, ale przede wszystkim chroni interes publiczny. W przeciwnym razie wszystkie urządzenia byłyby własnością właścicieli działek, na których są umieszczone. Trzeba również dodać, że urządzenia są wyodrębnione z własności prywatnej w taki sposób, że mogą one podlegać obrotowi gospodarczemu, a w związku z tym, mogą np. zostać sprzedane.

Służebność przesyłu

Przez długi czas zasady związane z udostępnianiem terenu, budowli, czy budynków regulowane były w ramach służebności gruntów. Ze względu na specyficzny charakter urządzeń przesyłowych ustawodawca wprowadził do porządku prawnego nową formułę – służebności przesyłu. Regulacje prawne w tym zakresie istnieją w Polsce od 2008r. Zasady sprecyzowane w przepisach dotyczą praw i obowiązków zarówno przedsiębiorcy przesyłowego, jak i właściciela gruntów. Konkretne warunki określone są w umowie sporządzanej w formie aktu notarialnego. Notarialna forma zawieranej umowy jest wymagana m. in. ze względu na ograniczenie praw właściciela nieruchomości. Najogólniej można powiedzieć, że przepisy oraz umowa określają w jaki sposób właściciel gruntu ma tolerować postawione urządzenia przesyłowe oraz uciążliwości z nimi związane.

Zazwyczaj umowa taka zawiera:

• prawa przedsiębiorcy przesyłowego do posadowienia na gruncie określonego urządzenia oraz do usuwania awarii oraz dokonywania remontów urządzeń,
• prawa właściciela do wynagrodzenia za ograniczenie jego prawa własności.

Wskazane jest, by umowa zawierała jak najwięcej uregulowań dotyczących możliwych sytuacji. Pozwala to bowiem w przyszłości uniknąć sporów na tle niedomówień przy ustanawianiu warunków umowy. Zatem warto umieścić w niej zapisy dotyczące ewentualnej zmiany przeznaczenia nieruchomości, dodatkowych praw przedsiębiorcy przesyłowego w zakresie korzystania z gruntu.

Sądowe rozwiązywanie sporów

Do rozstrzygnięć na poziomie sądów dochodzi zarówno na skutek pozwu ze strony przedsiębiorcy przesyłowego, jak i właściciela nieruchomości. Sądy orzekają głównie wtedy, gdy jedna ze stron odmawia akceptacji umowy.

Jeżeli to właściciel nieruchomości nie zgadza się na udostępnienie swoich gruntów lub budynków pod wypełnianie celów interesu publicznego, wówczas przedsiębiorca przesyłowy może domagać się, by sąd ustanowił służebność przesyłu.

Jeśli przedsiębiorca przesyłowy uchyla się od wypłacania wynagrodzenia właścicielowi nieruchomości, chociaż urządzenia przesyłowe są już umiejscowione na terenie będącym jego własnością, wówczas to on może wystąpić o ustanowienie służebności przesyłu oraz odpowiedniej wysokości wynagrodzenia.

Cechy charakterystyczne służebności przesyłu

Służebność przesyłu odróżniają od innych służebności dwie cechy:

• brak nieruchomości władnącej – w odróżnieniu od służebności gruntu, w służebności przesyłu istnieje tylko pojęcie nieruchomości obciążonej. W służebności gruntowej zawsze obok nieruchomości obciążonej funkcjonuje nieruchomość władnąca, czyli ta, której każdy z kolejnych właścicieli ma prawo do korzystania z nieruchomości obciążonej w określonym zakresie),
• przymus sądowy związany z ustanowieniem służebności – polega na przymusowym ustanowieniu (wbrew woli jednej ze stron) służebności przesyłu, w razie gdy jedna ze stron odmawia zawarcia umowy.

Zasiedzenie a służebność przesyłu

Zasiedzenie jest problemem wielu właścicieli nieruchomości. Zaszłości lat ubiegłych zaowocowały sporą ilością urządzeń przesyłowych, za które właścicielowi nie przysługuje wynagrodzenie ponieważ nigdy nie zostało to sprecyzowane w żadnych przepisach, ani umowach. Krótko mówiąc stare urządzenia przesyłowe najczęściej są postawione zupełnie bezprawnie. W interesie właścicieli gruntów i budynków, na których, bądź w których, usadowione są takie właśnie urządzenia przesyłowe, jest jak najszybsze uregulowanie kwestii związanych ze służebnością przesyłu. Jeśli bowiem od czasu postawienia urządzeń na terenie właściciela minęło już 30 lat, a przedsiębiorca przesyłowy zgłosi się do sądu pierwszy, będzie on wnioskował o zasiedzenie praw, które rzeczywiście przez minione 30 lat wykonywał. Wówczas właścicielowi nie będzie należało się już wynagrodzenie z tytułu służebności przesyłu, a jedynie zostanie prawnie usankcjonowany stan dotychczasowy, czyli ten, w którym przedsiębiorca przesyłowy nie płacił właścicielowi gruntów.

Administracyjny tryb ograniczenia własności

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 782) daje starości prawo do wydania decyzji administracyjnej, ograniczającej własność nieruchomości. Jeżeli taka decyzja zostanie wydana to właściciel nieruchomości będzie musiał tolerować na swoim terenie, inwestycje dotyczące urządzeń przesyłowym będących celem publicznym.

Starosta będzie mógł wystawić taką decyzję jeżeli będzie ona zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

W przypadku administracyjnego postępowania w tym aspekcie, właścicielowi nieruchomości przysługuje prawo do dochodzenia odszkodowania za ograniczenie własności.

Wkrótce nowelizacja prawa w tym zakresie

Obecnie w przygotowaniu jest nowelizacja ustawy o strategicznych inwestycjach celu publicznego. Swoim zakresem obejmie ona fazę lokalizacji inwestycji strategicznych dla celu publicznego, pozyskania praw do nieruchomości, a także procesu budowlanego. Ustawa ma na przyspieszyć procedury związane z przeprowadzaniem inwestycji i modernizacji infrastruktury przesyłowej. Zmieniona ustawa będzie zawierała klauzulę zezwalającą na przygotowanie i realizację inwestycji wbrew ustaleniom miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. To ważna wiadomość dla właścicieli gruntów i innych nieruchomości. Choć ustawodawcy zapewniają, że zapisy znowelizowanej ustawy są tworzone z poszanowaniem własności, warto obserwować losy nowelizacji, by dobrze orientować się w przysługujących prawach i obowiązkach.

Jak sporządzić umowę służebności przesyłu?

Kodeks cywilny nie zawiera uregulowań dotyczących zakresu praw i obowiązków przedsiębiorcy przesyłowego oraz właściciela nieruchomości. Ważna zatem jest umowa, w której strony doprecyzują istotne kwestie. Unikanie zawarcia umowy jest niekorzystne dla stron. Dla przedsiębiorcy przesyłowego bardzo istotne jest posiadanie zgody właściciela, gdyż to pozwoli mu uniknąć w przyszłości zarzutu bezumownego korzystania z nieruchomości, ustanawia prawo własności do urządzeń przesyłowych oraz np. warunki dostępu do urządzeń. Właściciel nieruchomości przede wszystkim, dzięki umowie ma możliwość uzyskania wynagrodzenia tytułem ustanowionej służebności przesyłu. Jeśli właściciel nieruchomości nie wyrazi zgody na zawarcie umowy, to tak, jak wspomniano wcześniej, przedsiębiorca może się zwrócić do sądu o ustanowienie takiego rodzaju służebności.

Na jakie elementy umowy warto zwrócić uwagę? Pamiętajmy o notarialnej formie zawieranej umowy. W umowie mogą / powinny znaleźć się regulacje precyzujące:

• czas, na jaki umowa jest zawarta,
• szczegółowe określenie urządzeń, które stanowią własność przedsiębiorcy przesyłowego, a które mają być usadowione na gruncie właściciela,
• zapis o zezwoleniu dostępu przedsiębiorcy przesyłowego do tych urządzeń w celu przeprowadzenia kontroli ich stanu, usunięcia awarii, dokonania remontu, itd.,
• określenie szerokości, długości pasa eksploatacyjnego (pasa gruntu, z którego będzie korzystał przedsiębiorca przesyłowy). Określenie pasa eksploatacyjnego jest bardzo istotne, gdyż właściciel nie powinien usadawiać na nim żadnych urządzeń, materiałów, czy np. sadzić drzew, czyli w określony sposób utrudniać dostęp do urządzeń przesyłowych. Ewentualnie można dokonać zapisów dopuszczających taką możliwość za zgodą przedsiębiorcy przesyłowego,
• regulacje dotyczące kwestii przywrócenia stanu poprzedniego nieruchomości, po dokonaniu przez przedsiębiorcę przesyłowego remontu, czy usunięcia awarii. Ewentualnie można zawrzeć zapisy o wypłacie stosownego odszkodowania za zniszczenie, zanieczyszczenie nieruchomości,
• wysokość wynagrodzenia, które przysługuje właścicielowi nieruchomości za ustanowienie służebności przesyłu,
• wysokość odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości, jeśli umowa zostaje zawarta po kilku latach od momentu usadowienia urządzeń przesyłowej na gruntach właściciela.

Nie jest to oczywiście spis zamknięty, a jedynie sugestia, jakie kwestie umowy obie strony powinny przemyśleć przed zawarciem umowy.

Dochodzenie swoich praw na drodze sądowej

Niekiedy zdarzają się przypadki, gdy pomimo obfitej korespondencji, którą wysyła właściciel nieruchomości do przedsiębiorcy przesyłowego, nie uzyskuje on żadnych odpowiedzi, co do podstawy prawnej, zgodnie z którą usadowiono na jego terenie urządzenia przesyłowej. W takich przypadkach najczęściej mamy też do czynienia także z unikaniem opłacania wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłowej. Właściciel nieruchomości nie jest pozbawiony narzędzi do dochodzenia swoich praw. Należy pamiętać, że to na przedsiębiorcy przesyłowym ciąży obowiązek udowodnienia posiadanego prawa do korzystania z czyjejś nieruchomości, jeśli tego nie zrobi, o pomoc można poprosić sąd. Zanim jednak rozpocznie się dochodzenie praw na drodze postępowania sądowego, należy upewnić się, że od daty usadowienia urządzeń na gruncie, nie minęło 30 lat. W takim przypadku przedsiębiorca przesyłowy będzie mógł ubiegać się o zasiedzenie praw.

Sądem właściwym do kierowania spraw z zakresu ustanowienia służebności przesyłu jest sąd właściwy dla miejsca położenia nieruchomości. Jeżeli właściciel nieruchomości chce dochodzić należnego mu odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości oraz wynagrodzenia tytułem ustanowienia służebności przesyłu, powinien złożyć wniosek właśnie o ustanowienie służebności przesyłu.

Sąd rozpatruje tego rodzaju sprawy w trybie pozaprocesowym, a stronom w sprawie przysługuje prawo do apelacji, jeśli nie zgadzają się wydanym przez sąd postanowieniem.

Aby ubiegać się o ustanowienie wynagrodzenia na rzecz właściciela nieruchomości należy oszacować jego wysokość. W tym celu konieczne jest uzyskanie opinii przez biegłego z zakresu rzeczoznawstwa majątkowego.

Ustanowienie służebności przesyłu oraz uzyskanie na tej drodze praw do odszkodowania i wynagrodzenia to pierwszy rodzaj spraw kierowanych do sądu. Drugim jest zmiana zakresu ustanowionej wcześniej służebności przesyłu.

Zmiana zakresu ustanowionej służebności jest koniecznością, gdy właściciel zamierza realizować nowe potrzeby gospodarcze, a obowiązujący zakres służebności jest istotnym ograniczeniem jego możliwości w tym zakresie. Zmiana zakresu służebności jest możliwa, lecz właściciel gruntu musi liczyć się z tym, iż przedsiębiorca przesyłowy może domagać się, w takim przypadku, wynagrodzenia.

Również przedsiębiorca przesyłowy może wyrazić wolę zmiany zakresu ustanowionej służebności,  gdy dotychczasowe unormowania nie odpowiadają jego potrzebom.

Zmiana zakresu ustanowionej służebności przebiega w różnych trybach postępowania, w zależności od strony, która wnosi o zmianę. Jeśli domaga się jej właściciel nieruchomości, wówczas postępowanie prowadzone jest w trybie procesowym, natomiast, jeśli to przedsiębiorca przesyłowy wystąpi z takim wnioskiem, sąd prowadzi postępowanie w trybie pozaprocesowym. Zatem właściciel nieruchomości pozostaje tu w nieco gorszej sytuacji.

Ustalanie wysokości wynagrodzenia

Kwestie związane z wynagrodzeniem reguluje w sposób bardzo ogólny Kodeks cywilny. Zapisy, które dają prawo do żądania wynagrodzenia w ramach Kodeksu cywilnego to:

„Art. 3051. Nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu).

Art. 3052. § 1. Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem.

• 2. Jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu.

Pewną podpowiedzi, czym należy kierować się przy ustalaniu wysokości wynagrodzenia zawiera postanowienie Sądu Najwyższego z 9 października 2013 r. (sygn. akt V CSK 491/12, Legalis). Wskazał on, że „posadowienie urządzeń przesyłowych na nieruchomości obciążonej jest zdarzeniem nieodwracalnym w pewnym przedziale czasu. Stąd pogląd, że przewidywany okres trwałości tych urządzeń ma wpływ na wysokość wynagrodzenia, którego suma nawet w odległej perspektywie nie powinna przekraczać wartości obciążonej nieruchomości, a jeśli nieruchomość ze względu na głębokość posadowienia tych urządzeń może być nadal wykorzystywana, suma wynagrodzenia w takiej perspektywie powinna być odpowiednio niższa od wartości nieruchomości.”

W dalszym ciągu postanowienia sąd zauważa, że „przy ustalaniu wysokości wynagrodzenia wskazówką powinien być także

• sposób wykorzystywania pozostałych nieruchomości właściciela (pozostałej części nieruchomości) oraz
• rozwój gospodarczy terenów położonych w sąsiedztwie, a ponadto, że
• na tych terenach urządzenia przesyłowe są usytuowane, i że w związku z tym ewentualne zamierzenia inwestycyjne właściciela z tych przyczyn mogą być ograniczone.

Często też możliwość zabudowy części nieruchomości przez które przebiega infrastruktura przesyłowa jest wyłączona nie tylko z przyczyn faktycznych (istnienie urządzeń), ale głównie z przyczyn formalnych, wśród których należy wymienić przede wszystkim postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.”

W postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 9 października 2013 r. (sygn. akt V CSK 491/12, sąd zauważył, że „Wynagrodzenie powinno być

• proporcjonalne do stopnia ingerencji posiadacza w treść cudzego prawa,
• uwzględniać wartość wykorzystywanej nieruchomości,
• przewidywany okres korzystania ze służebności oraz
• społeczno – gospodarcze przeznaczenie nieruchomości obciążonej służebnością i samej służebności, a także -dodać należy –
• powinno pokryć wszystkie niedogodności, jakie w przyszłości dotkną właściciela obciążonej nieruchomości w związku z ustanowieniem służebności”.

Jeżeli właściciel domaga się wypłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, może dochodzić swych praw do 10 lat wstecz.

Co warto wiedzieć o zasiedzeniu praw

Moment, od którego liczy się okres zasiedzenia jest kwestią sprecyzowaną dość niejasno. Według jednych będzie to chwila, z którą rozpoczęło się wykorzystywanie urządzeń przesyłowych, zdaniem innych, będzie to dzień, w którym przedsiębiorca przesyłowy wszedł na nieruchomość.

Przy ustalaniu daty, od której urządzenia przesyłu są usadowione na terenie prywatnym, można posiłkować się decyzjami administracyjnymi, wydanymi w tej sprawie. Trzeba jednak pamiętać, że przez 1989r. Większość tych urządzeń była usadawiana z pominięciem decyzji, a w oparciu wyłącznie o pozwolenie na budowę. Jeżeli istnieje decyzja administracyjna na usadowienie urządzeń przesyłowych na terenie konkretnej nieruchomości, a jej właściciel nie otrzymał z tego tytułu żadnego wynagrodzenia, wówczas może on dochodzić spłaty na podstawie tego właśnie dokumentu.

Warto wspomnieć, że właściciele nieruchomości powinni spieszyć się z uregulowaniem spraw dotyczących ustanowienia służebności przesyły, gdyż rozpoczynając procedurę dochodzenia wynagrodzenia, przerywają oni bieg prawa do zasiedzenia.

Jeżeli właściciel nieruchomości wykaże, że przez 10 lat przedsiębiorca przesyłowy nie wykorzystywał urządzeń przesyłowych, znajdujących się na terenie jego nieruchomości, wówczas służebność przesyłu wygaśnie.

Użytkowanie wieczyste a ustanowienie służebności przesyłu

Ustanowienie służebności przesyłu na terenach oddanych w wieczyste użytkowanie (99 lat) jest rozwiązaniem dość karkołomnym. Trzeba tu wziąć pod uwagę przede wszystkim zakres regulacji prawnych wynikających z Kodeksu cywilnego, a tam zapisy stanowią, że służebność przesyłu może być ustanowiona na nieruchomościach będących czyjąś własnością, nie zaś nieruchomościach oddanych w użytkowanie wieczyste. Zatem przedsiębiorca powinien w tej kwestii, zwrócić się do właściciela nieruchomości. Pozostała by tu do rozstrzygnięcia sprawa płaconego wynagrodzenia. Skoro umowa zawarta byłaby z właścicielem nieruchomości, to on uzyskiwałby wynagrodzenie. Osoba, której oddano nieruchomość w użytkowanie wieczyste mogłaby ewentualnie domagać się zmniejszenia opłat z tytułu tego użytkowania.

Prostszym rozwiązaniem w takiej sytuacji wydaje się być rozwiązywanie kwestii związanych z ustanowienie służebności przesyłu w drodze decyzji administracyjnej.